马尔代夫在 2025 年首次突破 200 万国际到访量，并将于 2026 年再度重现。每月披露的前三大客源国——中国、俄罗斯与英国——随季节轮换排名。这种集中度在全球旅游市场中并不多见：多数目的地依靠远更分散的客源结构。
对房地产市场而言，这种集中度至关重要，因为度假村体验本身就是销售渠道。任何宣传册、展会或网红活动都无法与水上别墅七晚住宿的转化效率相比。
漏斗的五个阶段
从已成交订单倒推，典型路径通常分为五步。客人首次到访，通常是蜜月或纪念旅行；两年内再次回访，往往住在同一家酒店；第三次入住时开始询问置产事宜——触发点通常是管家或总经理的安静介绍；随后在迪拜或新加坡完成离岸尽职调查；最终在下一次到访时签约，往往距首次置产对话不足十二个月。
由此得出两条实践结论。其一，衡量管线健康度最可靠的指标是回头客比例，而非新到访量。其二，品牌住宅最高效的营销发生在度假村内部——这正是所有认真的开发商都在示范别墅旁配建私人预览套房的原因。
俄罗斯藏在哪里
俄罗斯在客源市场稳居前三，在买家市场位居前五，但在公开的国籍统计中出现的频率远低于其实际份额。两种机制压缩了其可见度：许多俄罗斯超高净值家族通过阿联酋主体（Dubai FZE 或 DIFC Foundations）持有马尔代夫资产，在书面上被归类为阿联酋所有；另一些则使用塞浦路斯或 BVI 载体，被统计为"欧盟合计"。Soneva 披露的直接业主数据是目前最清晰的公开参考。
中国：学习最快
自 2024 年底以来，中国大陆买家是品牌住宅增长最快的细分市场。这一细分不是被追赶，而是被建构起来的——新加坡与香港的私人银行团队自 2024 年四季度开始组织马尔代夫路演，首批中国主导的看房团于 2025 年初抵达。该群体对价格的敏感度低于区域平均，成交速度则高于平均，签约时的平均金额显著高于欧洲平均。
投资居留计划的影响
2025 年 7 月推出的投资居留计划改变的是漏斗顶端而非底端。多数成功申请者本就是马尔代夫常客——计划只是通过简化居留、为税务顾问提供清晰门槛，使他们原本就已做出的决定变得合理化。我们预计 2026 年申请量将大致翻倍，伴随计划成熟与第二年审批时效的稳定。