长期以来被视为世界最浪漫蜜月目的地的马尔代夫，已悄然成为具有结构意义的品牌住宅市场。Ultra-Exclusive、Baccarat、Bulgari、Mandarin Oriental、Rosewood、Patina、Soneva、Six Senses 以及新近宣布的 Samana × Elie Saab 项目，均已开盘或正在预售 2026–2028 年的新项目。
三大结构性变化成就了当前时点。其一，2023 年外资持有权改革允许在指定经济特区内以永久产权形式购置符合最低资本门槛的项目，同时为常规环礁项目保留 50–99 年的租赁制度。其二，2025 年 7 月推出的投资居留计划以 25 万美元合格房产投资作为换取五年居留权的起点。其三，较少被提及但同样关键——多家阿联酋开发商把马尔代夫视为迪拜经验的自然外溢市场，引入了当地此前不存在的品牌供应管线与预售机制。
价格区间
在售项目可归纳为三个层级。入门级以达鲁环礁 Coral Residences 约 110 万美元及提供 7% 收益保证的 Zamani Islands 100 万美元起价为代表，面向追求稳定收益同时希望获得品牌文件的买家。中端层为 400 万至 900 万美元，以 Baccarat、Soneva Jani 与 Samana Ocean Views 项目为主。旗舰层自 Ultra-Exclusive Residences 约 850 万美元起，延伸至 2500 万美元以上的私人岛屿庄园。
| 层级 | 价格起 | 代表项目 | 典型买家 |
|---|---|---|---|
| 入门级 | 100–150 万美元 | Coral、Zamani 入门户型 | 收益导向，首次置产马尔代夫 |
| 中端 | 400–900 万美元 | Baccarat、Soneva Jani、Samana × Elie Saab | 第二居所 + 租赁池 |
| 旗舰 | 850–2500 万美元以上 | Ultra-Exclusive Residences、私岛庄园 | 超高净值家族，极致私密自用 |
"马尔代夫是迪拜住宅剧本与意大利里维埃拉式持有密度的交汇点。"
谁在购买
Soneva 是目前唯一披露业主国籍数据的品牌。在其小而具代表性的样本中，英国以四位业主居首，俄罗斯三位紧随其后；法国、中国、德国、瑞典、荷兰与瑞士各两位。三点观察值得记录：按数量计欧洲买家占主导，但平均成交额偏向亚洲；中东是美元金额增长最快的地区，由阿联酋与沙特的超高净值家族推动；俄罗斯资本通常经阿联酋实体进入，并在欧洲统计口径中被计入，因此公开数据严重低估了俄罗斯业主比例。
吸纳速度
热度最高的项目——Ultra-Exclusive Residences 与 Baccarat 水上别墅系列——据称已在预售阶段售罄。中端市场的项目通常在开盘后十二个月内实现约 40% 的吸纳率，而随着投资居留计划进入第二年，节奏正在加快。按当前趋势，旗舰项目的预售定价窗口仅剩 12 至 18 个月。
品牌溢价
Savills 的全球品牌住宅研究将品牌产品相对于独立豪宅的溢价估计在三分之一左右。在马尔代夫，根据合作伙伴数据及我们的销售渠道，可比海滨产品的溢价更接近 40%。这一溢价并非光环效应——它由标准化的租赁计划、品牌背书的服务合约以及可审计运营商提供的转售保护共同支撑。
未来观察
未来十二个月有三项关键变量。其一，交付速度：2026–2027 年是全部 30 亿美元管线的交付高峰，成屋的表现与期房截然不同。其二，25 万美元投资居留计划的成熟：我们预计第二年申请量将大致翻倍。其三，度假村的碳承诺：2020 年代初的抬高别墅工程如今已是标准，两家合作开发商正在评估净零认证路径——这将为欧洲 ESG 强制资金打开入口。