这是我们希望每一位首次购买马尔代夫物业的买家在第一次实地考察之前就能拥有的指南。它以线性 playbook 形式组织：先结构，再法律，再财务，再交割，最后居留。每一个数字都核对自一手资料（马尔代夫央行 MMA、旅游部以及各品牌运营商的公开披露）。合作伙伴名称与项目具体数字在适当处做匿名化——因为定价变动比发表周期更快。
1. 两条持有路径
外国买家在马尔代夫有两条合法置产路径。主路径是长期租赁（leasehold），历史上期限为 50 年；在 2023 年改革后，符合条件的品牌项目可延长至 99 年。第二条路径由 2023 年经济特区框架开启，允许在指定经济特区内以永久产权（freehold）持有，前提是项目满足最低资本承诺。实际上，当前绝大多数品牌住宅交易使用租赁路径。租赁并非"次等"——它是使马尔代夫成为可投资市场的法律形式，并且可完全银行融资与再转售。
2. 税务概览
| 税种 | 外国持有者税率 |
|---|---|
| 个人所得税 | 无 |
| 资本利得税 | 住宅处置无 |
| 遗产税 | 无 |
| 租金收入（非居民） | 由租赁池运营方源泉扣缴 |
| 转让/印花税 | 项目特定，在 SPA 中约定 |
这是马尔代夫市场被引用最多也被误解最多的一条。无个人所得税、无资本利得税、无遗产税是真实的，但不能凌驾于您本国的税务规则之上。英国、欧盟、美国与中国税务居民仍需适用本国的申报与居民身份测试。税务结构应当在签署预订前就设计完成。
3. 标准流程
- 预订。可退还的定金（通常为标价的 1–2%）在尽调期间锁定该单位。时长：当日至 48 小时。
- 尽职调查。完整法律包：所有权/租约摘要、SPV 结构、施工计划、运营协议、租赁池条款、保修包、气候韧性文件。时长：2–4 周。
- 买卖合同（SPA）。签署 SPA；释放首期不可退还定金（通常 10–20%）。时长：尽调通过后 1–2 周。
- 施工款项。按里程碑分期付款，通常为 20/20/20/20/20 或 30/30/30/10。对已交付现房，一次性结清。
- 交付与登记。租约登记、交付钥匙、（如适用）接入租赁池。时长：2–6 周。
4. 尽职调查清单
下列项目应出现在每一份尽调包中。若缺失或含糊，请立即升级处理。
- 所有权/租约摘要，含出租方（国家或 SPV）识别与续约条款。
- 含明确竣工保证与延期救济条款的 SPA。
- 运营管理协议：期限、解约条款、费用结构。
- 租赁池分配机制：酒店分配房夜与业主指定房夜、分成、报告周期。
- 含关键路径日期与不可抗力定义的施工计划。
- 保修包：结构、机电、海事与防腐。
- 气候韧性：干楼板标高、水箱冗余、珊瑚修复计划。
- 含具名再保险辛迪加的保险形式文件。
- 按买家司法管辖区的税务与 FATCA/CRS 披露。
5. 投资居留计划
自 2025 年 7 月起，25 万美元以上的合格房地产投资可换取五年马尔代夫居留许可，并可续签。该许可不是公民身份——不提供通往马尔代夫护照的路径——但它简化了长期停留的后勤安排，并在英国、欧盟与阿联酋买家的税务居民规划中扮演越来越重要的角色。申请由当地法律顾问代理；按当前数据处理时长约为 8–14 周。
6. Heart of the City 的定位
Heart of the City Properties 是一家持迪拜牌照的房地产经纪公司（DED 执照 1070612），与马尔代夫四个环礁内的七个品牌项目签有直接合作协议。我们典型的服务起始于一次三十分钟的顾问通话，随后形成买家偏好简报，然后安排为期两到三天的私人考察，前往一到两个入围项目。对于我们没有亲自走访过的项目，我们不作代理。