Это тот самый гид, который мы хотели бы видеть в руках каждого первого покупателя до первой поездки на остров. Он построен как линейный playbook: сначала структура, затем юридика, затем финансы, затем closing, затем резидентство. Все цифры сверены с первоисточниками (Maldives Monetary Authority, Министерство туризма, публичные раскрытия брендов). Имена партнёров и project-specific числа анонимизированы там, где это уместно: цена меняется быстрее, чем публикуется материал.
1. Два пути владения
У иностранного покупателя на Мальдивах есть два юридических пути. Основной — долгосрочный leasehold, исторически 50 лет, а после реформы 2023 года — с возможностью продления до 99 лет для квалифицированных брендированных проектов. Второй путь, открытый рамочным законом о Специальных экономических зонах 2023 года, — freehold внутри SEZ, при условии выполнения минимального капитального обязательства по проекту. На практике подавляющее большинство сделок по брендированным резиденциям сегодня идёт по leasehold. Leasehold — не «хуже»: это юридическая форма, которая делает Мальдивы инвестируемым рынком, и он полностью bankable и resaleable.
2. Налоги кратко
| Налог | Ставка для иностранца |
|---|---|
| Подоходный налог с физлица | 0 |
| Налог на прирост капитала | 0 по жилой недвижимости |
| Налог на наследство | 0 |
| Рентный доход (нерезидент) | Удерживается оператором rental pool |
| Передаточные/гербовые сборы | Проектно-зависимы, фиксируются в SPA |
Это самая цитируемая и самая недопонимаемая черта рынка. Отсутствие подоходного, на прирост и наследственного налогов реально, но оно не отменяет налоговое резидентство вашей собственной юрисдикции. Резиденты Великобритании, ЕС, США и КНР проходят свои reporting- и residency-тесты. Структуру налогов нужно проектировать до подписания резервирования.
3. Стандартный процесс
- Резервирование. Возвращаемый депозит (как правило, 1–2% от прайса) фиксирует лот на время due diligence. Сроки: день–двое.
- Due diligence. Полный пакет: выписка о праве/аренде, структура SPV, строительная программа, договор с оператором, условия rental pool, гарантийный пакет, климатическая документация. Сроки: 2–4 недели.
- Sale & Purchase Agreement. Подписание SPA; невозвратный депозит (обычно 10–20%) высвобождается. Сроки: 1–2 недели после DD.
- Строительные платежи. Поэтапно под milestones, обычно 20/20/20/20/20 или 30/30/30/10. Для готового стока — одна итоговая оплата.
- Handover и регистрация. Регистрация lease, передача ключей, onboarding в rental pool. Сроки: 2–6 недель.
4. Due diligence — чеклист
Все перечисленное должно быть в каждом DD-пакете. Если чего-то нет или ответ уклончивый — эскалируйте.
- Выписка о праве/аренде с идентификацией лизодателя (государство или SPV) и расписанными условиями продления.
- SPA с явной completion-гарантией и санкциями за просрочку.
- Договор операционного управления: срок, break clauses, структура вознаграждения.
- Механика rental pool: hotel-distributed vs owner-designated nights, split, регулярность отчётности.
- Строительная программа с критическим путём и определением force majeure.
- Гарантийный пакет: конструктивный, инженерные системы, морская среда, антикоррозия.
- Климатическая устойчивость: отметка сухого пола, резервируемость цистерн, rif-restoration программа.
- Проформа страхования с указанием перестраховочных синдикатов.
- Налоги и FATCA/CRS-раскрытия по юрисдикции покупателя.
5. Резидентство через инвестиции
С июля 2025 года квалифицированная инвестиция в недвижимость от $250 000 даёт право на пятилетнее резидентство Мальдив с возможностью продления. Это не гражданство и не путь к мальдивскому паспорту, но оно упрощает логистику длительного пребывания и всё активнее используется в планировании налогового резидентства для покупателей UK, ЕС и ОАЭ. Заявки ведёт местный адвокат; сроки обработки по текущим данным — 8–14 недель.
6. Как вписывается Heart of the City
Heart of the City Properties — лицензированный в Дубае брокер недвижимости (DED license 1070612), работающий по прямым соглашениям с семью брендированными мальдивскими проектами в четырёх атоллах. Типичное сотрудничество начинается с 30-минутной консультационной беседы, переходит в buyer-preference brief, затем — двух-трёхдневный частный тур по одному-двум short-listed проектам. Мы не представляем лотов, по которым сами не прошли ногами.