Каждый мальдивский брендированный проект публикует yield. Это число обычно маркетинговый конструкт — иногда underwritten, иногда индикативный — и почти всегда оторванный от механики, которая его производит. Ниже — как математика работает на самом деле, собранная со стороны оператора, на округлённых цифрах, близких к текущим средним.
Составные блоки
- ADR — средняя достигнутая ставка за ночь по категории виллы. ADR люкса на Мальдивах в 2025 составлял ≈ $1 400–2 200 для премиум бич-фронт и $2 200–4 500 для флагманских overwater и вилл с бассейном.
- Occupancy — проданные ночи, делённые на доступные. По данным STR Global и партнёров, зрелые мальдивские люкс-активы шли в 2025 на 65–78% в зависимости от сезонного микса.
- Доля rental pool — доля валовой выручки, попадающая владельцу после операторских комиссий, F&B, дистрибуции и резервов. Типичные бренд-проекты дают владельцу 35–50% приписываемой выручки.
- Личные ночи — ночи, которые вы оставляете себе; они вычитаются из распределяемого инвентаря и прямо снижают yield.
Пример расчёта
Возьмём резиденцию среднего уровня за $5 млн, целевой ADR $2 000, загрузка 70%, доля владельца 40%, 30 личных ночей. Простая математика: 365 × 70% = 256 проданных ночей, минус 30 личных = 226 распределяемых; 226 × $2 000 = $452 000 gross; × 40% = $180 800 владельцу; минус индикативные 20% дополнительно на резервы и местные сборы = $144 640 net. На $5 млн это net-yield ≈ 2,9% — ниже рекламного диапазона, и именно здесь обычно разочаровываются первые покупатели.
Публичный диапазон 6–15% зарабатывается тремя рычагами: выше ADR (флагманские павильоны $3 500+), меньше личных ночей, и проектно-специфические гарантии, поддерживающие долю владельца в ранние годы эксплуатации. Десятилетняя 7%-гарантия Zamani — хороший пример последнего: это underwritten денежный поток, а не performance-число, и он оценивается соответственно.
Что спрашивать
- Запросите ADR и occupancy за последние 12 месяцев по категории виллы, а не курортное среднее.
- Уточните, что входит в долю rental pool: distribution costs внутри операторской комиссии или вычитаются сверху?
- Как оцениваются личные ночи в инвентаре — как пик-сезон или rolling-average?
- Посмотрите draws за три года по FF&E и building envelope.
- Если есть yield-гарантия — кто её underwrite: девелопер, банк или SPV?
Доходность на мальдивской брендированной резиденции — это не число на маркетинговом листе, а операционный отчёт, который можно прочесть, если знать, где смотреть.